مشتری جدید در بازار کلنگی؛
جزئیات اختلاف قیمت در گروه‌های سنی املاک مسکونی تهران
بررسی‌ها نشان می‌دهد ورود مشتریان جدید به بازار املاک کلنگی علت افزایش سهم این گروه سنی (بالای ۲۰ سال ساخت) و افت کمتر حجم این نوع معاملات در مقایسه با سایر گروه‌ها است.
تاریخ انتشار : دوشنبه ۱۴ مرداد ۱۳۹۸ ساعت ۱۳:۴۵
به‌گزارش تحریرنو ؛ وزن‌کشی سنی آپارتمان‌های معامله شده در بازار مسکن طی ماه گذشته انجام شد. نتایج این وزن‌کشی نشان می‌دهد وزن هر یک از گروه‌های سنی آپارتمان‌های معامله شده در اولین ماه تابستان با شکل متفاوتی نسبت به ماه‌های پیش از آن تغییر کرده است. شکل قبلی تغییر وزن که از حدود یک سال قبل تا بهار امسال متداول بود، به صورت کاهش وزن گروه آپارتمان‌های نوساز و افزایش وزن آپارتمان‌های قدیمی‌ساز منعکس می‌شد. به بیان دیگر تغییر وزن معاملات دو گروه سنی نوساز تا پنج سال ساخت و نیز آپارتمان‌های قدیمی‌ساز ۱۶ تا ۲۰ساله نسبت به یکدیگر معکوس بود و از وزن یکی کاسته و به وزن دیگری افزوده شد. در خرداد ماه نیز شاهد یک سقوط اساسی در آمار فروش نوسازها بودیم، به‌طوری که حجم فروش این آپارتمان‌ها به شکل بی‌سابقه به زیر ۴۰ درصد تنزل یافت و این در حالی است که در گذشته سهم آپارتمان‌های نوساز تا پنج سال ساخت از معاملات ماهانه مسکن، عموما بیش از ۵۰ و بعضا تا ۵۵ درصد بوده است.
در سال ۹۵ و در حالی که بازار مسکن در آرامش و ثبات نسبی به سر می‌برد، سهم آپارتمان‌های ۱۶ تا ۲۰ سال ساخت که از آنها به‌عنوان «قدیمی‌ساز» یاد می‌شود، عموما تک‌رقمی بود، اما طی یک سال اخیر و در جریان جهش قیمت مسکن، از آنجا که قدرت خرید متقاضیان مصرفی مسکن از بین رفت و در نتیجه فاز رونق بازار معاملات به‌شکل زودرس پایان یافت، شاهد تغییر وزن تدریجی آپارتمان‌های نوساز و قدیمی‌ساز بودیم که به‌شکل ریزش آمار معاملات نوسازها و افزایش آمار معاملات قدیمی‌سازها منعکس شد.
افزایش شدید سهم معاملات آپارتمان‌های قدیمی‌ساز نشأت گرفته از رفتار جدیدی از سمت متقاضیان مسکن بود که پیش از آن دست‌کم در چند سال اخیر سابقه نداشته است. منشأ افزایش سهم آپارتمان‌های قدیمی‌ساز از معاملات در یک سال گذشته از یکسو اختلاف قیمتی آنها با املاک نوساز بود؛ قیمت فروش آپارتمان‌های قدیمی‌ساز ۱۶ تا ۲۰ سال ساخت به‌طور معمول بین ۱۵ تا ۲۰ درصد ارزان‌تر از آپارتمان‌های نوساز است و همین مزیت قیمتی در شرایطی که بهای فروش مسکن با سرعت در حال تغییرات افزایشی بود، گروهی از متقاضیان مسکن را به این سمت و سو سوق داد که سراغ آپارتمان‌های قدیمی‌ساز بروند. از سوی دیگر سقف سنی آپارتمان‌های مشمول تسهیلات ۲۰ سال است و در نتیجه خریداران مسکن به ارزان‌ترین املاک مشمول وام یعنی گروه سنی ۱۶ تا ۲۰ سال ساخت روی آوردند. نتیجه این وضعیت افزایش سهم آپارتمان‌های قدیمی پایتخت از کل معاملات به بیش از دو برابر (۱۷درصد) و در مقابل ریزش معاملات آپارتمان‌های نوساز و رسیدن سهم آنها از معاملات تیر ماه به ۴۰درصد بوده است.
این تغییرات وزنی ناشی از حرکت سمت عرضه نوسازها و انصراف آنها از فروش واحدهای تکمیل‌شده در ماه‌های گذشته، کمبود طبیعی فایل با توجه به فروش تعداد زیادی از آپارتمان‌های نوساز در ماه‌های رونق در سال ۹۷ و نیز مزیت قیمتی آپارتمان‌های قدیمی‌ساز در برابر املاک نوساز بوده است. اما تازه‌ترین گزارش از وضعیت بازار مسکن که تحولات این بازار را در تیرماه منعکس می‌کند، حاکی از این است که سهم گروه‌های سنی مختلف اعم از املاک نوساز (تا پنج سال ساخت)، میانسال (۶ تا ۱۰ سال ساخت)، سالخورده (۱۱ تا ۱۵ سال ساخت) و قدیمی‌ساز (۱۶ تا ۲۰ سال ساخت) تغییر محسوسی نسبت به خرداد ماه نداشته است اما در مقابل وزن آپارتمان‌های کلنگی در معاملات با افزایش قابل‌توجهی روبه‌رو شد.
وزن‌کشی گروه‌های سنی از معاملات آپارتمان‌های مسکونی حکایت از آن دارد که سهم آپارتمان‌های کلنگی با سن بنای بیش از ۲۰ سال از کل معاملاتی که در تیر ماه انجام شد، با حدود یک واحد درصد افزایش نسبت به خرداد ماه، به ۱۲ درصد رسید؛ ضمن اینکه کمترین افت به‌لحاظ حجم معاملات در میان گروه‌های سنی مختلف مربوط به‌همین آپارتمان‌های کلنگی بوده است؛ طوری‌که تعداد آپارتمان‌های فروخته شده در این گروه ۵۹ درصد در مقایسه با تیر سال گذشته کاهش یافته است. در مقابل بیشترین افت حجم معاملات نیز متوجه آپارتمان‌های نوساز تا پنج سال ساخت بوده که تغییرات کاهشی آنها نسبت به تیر پارسال ۶۷/۵ درصد ثبت شده است.
مقایسه آماری وضعیت بازار مسکن در تیرماه امسال با ماه‌های گذشته حاکی است: در بهار امسال سهم معاملات آپارتمان‌های کلنگی بالای ۲۰ سال از کل معاملات عموما در محدوده ۱۱ درصد بوده است، در حالی‌که این سهم در زمستان سال ۹۷ زیر ۱۰ درصد، در سه فصل اول سال ۹۷ اغلب تا حدود ۱۰ و ۱۱ درصد اما در سال ۹۵ بین ۷ تا ۸ درصد بوده است. به این ترتیب اکنون وزن این گروه سنی از کل معاملات ثبت شده ماهانه در بازار مسکن طی تیرماه به حدود دو برابر در مقایسه با سال ۹۵ افزایش یافته است. به بیان دیگر سهم ۱۲ درصدی معاملات آپارتمان‌های کهنه‌ساز بالای ۲۰ سال ساخت از کل معاملات در تیر ماه در واقع بالاترین سهم آنها نسبت به سال‌های اخیر بوده است.
ویژگی مشتریان جدید املاک کلنگی
وضعیت جدید بازار مسکن می‌تواند سیگنالی از ورود یک گروه جدید از مشتریان به این بازار باشد که سبب شده تغییرات وزنی گروه‌های سنی املاک نسبت به گذشته، شکل متفاوتی پیدا کند.
ماجرا از این قرار است که این مشتریان جدید، گروهی از متقاضیان مسکن هستند که با دو نیت «سکونت کوتاه‌مدت یا میان‌مدت» و «سرمایه‌گذاری میان‌مدت یا بلندمدت» به سراغ املاک کلنگی آمده‌اند. در ماه‌های اخیر کمترین سهم از معاملات مسکن ناشی از خرید متقاضیان مصرفی بوده است، چرا که جهش قیمت مسکن بدون اینکه بهبودی در وضعیت سقف تسهیلات پرداختی یا وضعیت اقتصاد و معیشت خانوارها رخ دهد، سبب شد قدرت خرید متقاضیان مصرفی مسکن به‌شدت افت کند، تا جایی که آنها در چند ماه اخیر به کلی بازار مسکن را ترک کرده‌اند. در عین‌حال هنوز تعدادی از متقاضیان سرمایه‌ای و نیز سفته‌بازان بازار ملک وجود دارند که بازار را ترک نکرده‌اند و در نتیجه یک کف حداقلی از معاملات هر ماه در بازار مسکن انجام می‌شود.
طی یکی، دو ماه اخیر از تعداد سفته‌بازان بازار مسکن نیز که مشغول خرید و فروش هستند کاسته شده است. بررسی‌های میدانی حاکی است اکنون وزن متقاضیان سرمایه‌ای ملک در برخی مناطق از سفته‌بازان بیشتر شده است. در حال‌حاضر متقاضیان سرمایه‌ای ملک به‌لحاظ جغرافیای خرید به مناطق جنوبی تهران کوچ کرده‌اند که قیمت مناسب‌تری دارد. آنها همچنین به‌لحاظ سن خرید به‌سمت املاک کلنگی متمایل شده‌اند و به این ترتیب کانون معاملات متقاضیان سرمایه‌ای مسکن اکنون آپارتمان‌های کلنگی به‌ویژه در مناطق نیمه جنوبی شهر است.
اوایل سال ۹۷ بود که متقاضیان مصرفی مسکن که همچنان در بازار حضور داشته و یکی از عوامل کلیدی موثر در رونق معاملات بودند، تحت تاثیر تغییرات سریع قیمتی به سمت خرید املاک میانسال و سالخورده تغییر جهت دادند و اکنون شاهد شیفت تقاضای سرمایه‌ای از آپارتمان‌های نوساز، میانسال و سالخورده، به‌سمت املاک کلنگی هستیم.
ممکن است این سوال پیش بیاید که چرا وزن آپارتمان‌های گروه‌های سنی چهارگانه از نوساز تا ۲۰ سال ساخت تغییرات محسوسی نداشته اما وزن املاک کلنگی در مقایسه با خرداد ماه سنگین‌تر شده و سهم آن از معاملات یک واحد درصد افزایش یافته است؟ ماجرا به این برمی‌گردد که در ماه گذشته حجم کل معاملات مسکن نیز با ۲۰ درصد تغییرات کاهشی نسبت به خرداد ماه روبه‌رو بوده است و با یک ریزنوسان در بقیه سهم‌ها مجموعا یک واحد درصد به سهم معاملات آپارتمان‌های کلنگی افزوده شده است. طی تیر ماه حدود ۱۹۰۰ واحد آپارتمان نوساز تا پنج سال ساخت در تهران معامله شد. همچنین تعداد آپارتمان‌های ۶ تا ۱۰ سال ساخت در این ماه کمتر از ۹۰۰ واحد، تعداد آپارتمان‌های ۱۱ تا ۱۵ ساله حدود ۶۵۰ واحد و تعداد آپارتمان‌های ۱۶ تا ۲۰ ساله کمتر از ۸۰۰ واحد بوده است. در عین‌حال در این ماه ۶۰۰ واحد مسکونی با عمر بنای بیش از ۲۰ سال در تهران فروخته شد.
همان‌طور که اشاره شد حضور یک گروه جدید از مشتریان در بازار معاملات مسکن به این افزایش در سهم معاملات آپارتمان‌های کلنگی منجر شده است. معمولا خریداران آپارتمان‌های بالای ۲۰ سال ساخت دو گروه هستند. این املاک را یا سازنده‌ها با هدف تخریب و نوسازی خریداری می‌کنند یا سرمایه‌گذاران ملکی که قصد مشارکت در ساخت در کوتاه‌مدت را دارند، مشتری آنها هستند. اما عمق رکود ساختمانی اخیر نسبت به ماه گذشته یا ماه‌های قبل تغییری نکرده است که بتوان افزایش سهم معاملات کلنگی‌ها را نشات گرفته از حضور پررنگ‌تر سازنده‌ها در بازار معاملات برای خرید زمین عنوان کرد؛ به‌ویژه با توجه به اینکه یافته‌های میدانی از بازار مسکن نشان می‌دهد بنیه اغلب سازنده‌ها اکنون در اندازه‌ای نیست که نسبت به خرید زمین برای ساخت و ساز آتی اقدام کنند. از طرفی متقاضیان سرمایه‌ای ملک نیز که همواره در بازار حضور دارند. بنابراین آنچه موجب تقویت سهم معاملات املاک کلنگی شده، حضور گروه سوم مشتریان این املاک در بازار تیر ماه است که با نگاه سکونت کوتاه‌مدت یا میان‌مدت و از طرفی سرمایه‌گذاری میان‌مدت یا بلندمدت وارد این بازار شده‌اند.
تحقیقات میدانی از بازار مسکن حاکی از این است که گروهی از متقاضیان مصرفی مسکن، به‌نوعی نگاه «سرمایه‌ای» را نیز در خرید خود دخالت داده‌اند و انتخاب خود را به نحوی انجام داده‌اند که ملک خریداری شده هم برای سکونت آنها برای مدت مشخص قابل استفاده باشد و هم چشم‌انداز ساخت و ساز آن روشن و مشخص باشد تا عایدی و منفعتی از بابت نوسازی ملک نیز نصیب آنها شود.
محرک قیمتی معاملات کلنگی
به‌طور کلی در تعداد زیادی از خریدهای آپارتمان‌های بالای ۲۰ سال ساخت، قدرالسهم زمین به‌عنوان مساحت مورد معامله مبنای مذاکره و توافق طرفین قرار می‌گیرد. قدرالسهم زمین نیز عمدتا از مساحت واحد آپارتمانی مورد معامله کمتر است. از سوی دیگر اگرچه قیمت زمین در پایتخت ازقیمت مسکن نوساز بالاتر رفته است، اما در مقابل عایدی سرمایه‌ای زمین به‌مراتب از آپارتمان بیشتر است و این مساله موجب شده متقاضی سرمایه‌ای که قصد دارد برای مدت چند سال از منفعت سکونت در ملک نیز بهره ببرد، در عین‌حال مقصود تخریب و نوسازی آن را نیز با مشارکت سایر مالکان واحدهای آپارتمانی دیگر و احیانا مشارکت با سازنده در سال‌های آینده دنبال کند. در واقع معامله با قیمت زمین و مساحت قدرالسهم واحد آپارتمانی کلنگی، ممکن است قدری مناسب‌تر یا حتی سر به سر با قیمت معامله با متراژ و ارزش آپارتمان تمام شود. این در حالی است که منفعت ناشی از این معامله در آینده بسیار بیشتر از منفعت ناشی از خرید آپارتمان کم‌سن است.
واسطه‌ها می‌گویند سفته‌بازان عموما به دنبال معامله زمین نیستند چراکه خریداران زمین یک قشر خاص با بنیه مالی خاص هستند و در نتیجه فروش زمین برای آنها سخت‌تر از آپارتمان است، اما گروهی از متقاضیان مصرفی آینده‌نگر هستند که به خرید آپارتمان‌های کلنگی روی آورده‌اند. این گروه اغلب سرپرستان خانواده‌های دارای فرزند هستند که معتقدند چند سال سکونت در یک ملک کلنگی برای آنها به صرفه است، چراکه در آینده با تخریب و نوسازی ملک، عموما بیش از یک واحد مسکونی نصیب آنها می‌شود و به نوعی بخشی از آینده فرزندانشان نیز تامین خواهد شد.
از سوی دیگر موضوع اختلاف قیمت آپارتمان‌های کلنگی با آپارتمان‌های گروه‌های سنی دیگر نیز حائز اهمیت است و در انتخاب نهایی این مشتریان جدید املاک بالای ۲۰سال ساخت دخالت دارد. میانگین قیمت آپارتمان‌های کلنگی بالای ۲۰ سال ساخت در مقایسه با بهای میانگین آپارتمان‌های نوساز معامله شده، ۱۷ درصد پایین‌تر است و این مزیت قیمتی چیزی نیست که به‌راحتی بتوان از آن صرف‌نظر کرد. بنابراین محرک قیمتی هم در افزایش رغبت به خرید املاک کلنگی بی‌تاثیر نبوده است. در حال حاضر میانگین قیمت آپارتمان‌های کلنگی معامله شده در پایتخت در مقایسه با میانگین کل آپارتمان‌های فروخته شده در سطح شهر نیز حدود ۳ درصد ارزان‌تر است. همچنین آپارتمان‌های بالای ۲۰ سال ساخت به طور میانگین ۲ درصد ارزان‌تر از املاکی هستند که در گروه سنی ۶ تا ۱۰ سال ساخت معامله شده‌اند.
طبیعی است این مطلوبیت قیمتی گروهی از متقاضیان مصرفی مسکن را ترغیب می‌کند که از مزایای سکونت در آپارتمان نوساز یا میانسال بگذرند و به سکونت در ملک قدیمی بازسازی‌شده‌ای رضایت دهند که قرار است در آینده تخریب و نوسازی شود.
کد مطلب: 19078
